地产2019：形势分析暨拿地与融资策略

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目录

一、未来10年房价走势的支撑因素 

二、2019年房地产市场的调控走向 

三、2019年房地产销售市场预测 

四、房企2019年的拿地策略 

五、房企2019年的融资策略 

笔者按：

 这一个月来，笔者经常被朋友问到对2019年的地产和金融形势的看法。笔者经常反问回去，房价要是跌跌不休了，银行答应吗？买了房的答应吗？政府答应吗？所以房地产接下去要经历的只是降温的过程，其投资价值至少在未来10年是绝对经得起考验的，因此只要位置够好、项目够好，拿地和融资都还是可以放心大胆地上。

一、未来10年房价走势的支撑因素

从房地产市场的发展规律来看，城镇化是推动房地产市场发展的支撑性因素。城镇化的发展激发了人口流动和住房需求，根据世界各国的经验，城镇化率在达到68%的平衡点之前，房地产业肯定是经济的领先指标，也即房地产仍旧是我们目前阶段经济发展的支柱。当前，中国的城镇化率还不到60%，每年的城镇化率增长比例大概在1%左右，因此按《国家人口发展规划（2016-2030年）》的预计，中国将在2030年前实现70%左右的城镇化率，这意味着房地产市场在未来的10年仍将作为经济支柱并仍具备增长动力。

值得一提的是，2015年8月26日住房城乡建设部、国家开发银行共同印发的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保【2015】125号）催生了上一波房地产市场发展的高涨，当前虽然经济明显下行、棚改货币化安置力度大幅降低并最终导致了购房需求和购买力的收缩，但在达到城镇化率的平衡点之前，房地产的支柱地位和投资价值不会改变，亦不会因为市场波动产生大幅下挫风险。

二、2019年房地产市场的调控走向

对于2019年的房地产市场调控，2018年12月24日在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。会议强调，继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。王蒙徽部长还表示，2019年要加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

从上述表态来看，虽然当前经济面临较大的下行压力，但调控基调不会改变，短期松绑和大规模放开的情形不会出现。另外从2018年10月、12月政治局会议和中央经济工作会议释放的信号来看， 2019年将是因城施策、政策微调的一年，短期内全局性房地产调控放松空间不太可能存在，也即此轮房地产压力调试和观察周期会持续比较长的时间，总体上会呈现“渐进调试、缓慢向好”的局面。在此背景下，房地产销售市场以“稳定”过渡为主，地产融资的困难形势（监管政策）亦不会在短期内有实质改善。

三、2019年房地产销售市场预测

2019年的房地产销售市场很大程度上取决于调控的放松程度，从措施层面来看：

一是供应方面，金融监管政策不会放松，拿地融资受限，开发贷额度短缺形势和贷款三查（事前、事中、事后）等管控措施短期不会改变，房企杠杆能力和空间有限，前端和后端市场疲软，在房地产行业疲软且无法拉动国民经济增长、固定资产投资和消费能力的背景下，销售市场的乐观度非常有限。

二是需求方面，贷款和税收政策鼓励（降低购房成本）、限购放松、棚户区改造货币化安置等只能小步调释放或者渐进放松，因此无法出现利好销售的刺激性因素。

三是货币政策方面，跟上述提及的宏观调控基础逻辑相似，2019年的降准降息安排将只能围绕渐进释放的原则进行操作，这种被动式的调整不太可能出现实质性的利好刺激因素。

四是投资价值方面，在稳市场的大背景下，2019年房产的升值空间不太可能像以前一样存在刺激性或者报复性上涨的机会，也即投资、投机需求将得到有效的抑制，而这将最终影响销售层面的去化率和去化速度。值得一提的是，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》中提出建议，房地产税推出实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。如该建议被采纳，投资、投机的动机可能大幅萎缩。

五是房企的自身调整方面，从碧桂园的质量问题、中弘的退市、华夏幸福的断臂求生、万科城中村跑马圈地的规模放缓，都可以窥见市场与政策对房地产企业的倒逼，而这个调整势必影响房企2019年的销售扩张、拿地和推盘节奏以及性价比策略的调整。

综合以上分析，我们认为2019年房地产市场不太可能出现重大政策转向，也不太可能出现意外的刺激性增长因素，因此市场整体会转向降温通道，但不会出现剧烈波动。需要注意的是，一、二线和三、四线城市的销售走势可能出现很大差异，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是以房价增长为主导；三、四线城市市场向下的压力会加大，库存可能再度增加。对房地产投资人士而言，建议2019年重点关注一下政府对经济下行压力的容忍度以及政府调控长效机制的出台时间，以此决定自身的投资策略。

四、房企2019年的拿地策略

根据上文的论述，一、二线城市（以及三、四线城市核心地段）仍然存在增长动力，因此房企的拿地仍然具备长足的发展机会。与以往粗放式的拿地、囤地不一样的是，当前拿地的核心策略必须遵循李嘉诚先生倡导的原则——位置，位置，还是位置。总体来说，2019年要面对的是经济下行、棚改货币化安置力度下降后的消费和投资动力不足、销售去化率下降、商品房库存量回升等问题，另外加上融资环境无法实质改善的背景下，2019年房地产企业的土地购置面积、土地购置费用肯定会从高位回落，并呈现出下行的态势。与此同时，全国土地出让收入的增速可能会放缓，但土地财政的依赖程度无法实质性地改变。

总结起来其实是一句话——2019年是拿地小年。

从西政投资集团旗下基金、保理、融资租赁等公司同事反馈的情况来看，截至2018年12月，虽然大部分房企都明显地收缩了拿地的步伐，但不乏实力强的一些房企逆市扩张、大量扫货，还有一些房企也在12月开始恢复了拿地的节奏，主要也是考虑稳定土地储备、保住规模和排名。具有相似性的是，现在的房企基本都是多看少动、谨慎抉择的拿地心态。因此，2019年房企的拿地策略肯定要以项目可行性、经济可行性为导向，且任何时候都应将“精准”拿地作为首要原则。除此之外，基于生存和风险的考虑，2019年拿地、拿项目必须以高周转、短平快作为前提，周期不确定、现金流不可期的项目应原则上不碰（财大气粗的房企除外），以下笔者就以排除法的形式针对拿地或项目收购提供几点建议。

（一）区位不好的尽量不拿

在地域挑选上，一线城市、二线省会城市或一些重点城市可重点考虑。如按一二三四类城市进行划分，我们认为，一类城市包括北上深广；二类城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。

（二）项目性质及项目业态不太理想的尽量不拿

根据不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造项目（拆赔风险及周期的不确定性问题）尽量不拿或者谨慎去拿，当然有囤地实力或者专门做商管、产业、运营的房企另当别论。

（三）项目算不过帐的原则上不拿

项目的经济性系项目收益的保障，通过楼面地价、经济技术指标、计容和不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等对项目未来投资收益进行测算，在确认项目不存在盈利空间的情况下，原则上建议不拿，当然有战略布局需求的房企另当别论。（备注：在项目测算方面一般要求销售净利润率在8%以上，税后成本利润率一般在15%左右。）

（四）受政策限制较大、周期不确定、变现困难的原则上不拿

以深圳的城市更新项目为例，因受731《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规【2018】9号）及810《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》（深规土规【2018】7号）、《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）、《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）（征求意见稿）》等政策影响，目前深圳城市更新项目推进甚至去化都存在较大的难度，在项目推进周期不确定的情况下，资金压力可能随时压垮项目，因此存在政策及周期的不确定性的项目原则上也不能拿。

（五）项目太前期或项目存在硬伤的不拿

还是以城市更新项目为例，如果还未申报或被列入计划，或者甚至未在十三五规划的拆除重建范围内或者未被纳入旧改的标图建库范围，则建议尽量少碰。即使是实力强的前期公司有能力孵化或者吃下前期项目，则至少要摸清项目是否存在硬伤，对于合法用地面积不足无法通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地）、申请旧屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理的项目，建议最好远离，否则前期投入很可能成为沉没成本。

（六）后期无法通过贷款或合作开发等方式实现融资置换或退出的不拿

2019年做项目研判的时候，对项目所处阶段是否具备推进、实施条件或者是否存在实质推进障碍等应真正深入一线做针对性的确证，另外应重点评估项目推进节奏、后期融资政策与融资准入条件，对于项目后期无法找到融资置换方案或退出方案的项目建议不拿，除非集团有很强的兜底能力。

五、房企2019年的融资策略

鉴于当前融资形势及2019年走势相比2018年11月不太可能有实质性的变化，为此请读者详阅本公众号“西政资本”2018年11月12日推文《 西政资本201811：地产私募基金募投管退及当前监管环境下地产融资路径》、10月29日推文《西政资本201810：地产融资市场概况暨融资业务发展动向》的相关内容。从融资业务操作层面来看，2019年地产融资路径建议重点关注以下几类，操作细节欢迎随时找笔者交流。

1.银行：更新贷/拆迁贷、开发贷、并购贷、经营性物业贷、租赁住房贷等；特点：普遍额度紧，另外受监管影响有些银行有钱也放不出来，不过还是有很多包装和绕道空间。

2.信托：开发贷、明股实债、股＋债、受让股东借款并进行债务重组+股权信托产品（或称“股权加次级债信托产品”）、资产收益权/股权收益权信托产品等；特点：市场认可度高，部分机构产品操作灵活，明年可能是信托年，一定要重点关注。

3.私募基金：股权类私募基金；特点：募资难、托管难、备案难，明年可能主要靠包装，其他类私募基金或将退出舞台。

4.商业保理类：票据化保理、应收账款和购房尾款收益权保理、票据资产证券化等；特点：灵活，灵活，灵活！

5.金交所、股交所融资产品：金交所应收账款收益权产品、金交所购房尾款债权收益权融资产品、金交所定向融资工具（定向融资计划）、股交所可转债融资等；特点：选择合适的交易所，仍有灵活操作空间。

6.四大和地产AMC融资产品：通过AMC重组并进行融资置换、非金不良转为金融不良曲线融资等；特点：要求AMC回归主业，操作上待深度沟通。

7.资产证券化融资：长租运营阶段的资产证券化产品、房产销售阶段的购房尾款资产证券化产品、物业费资产证券化、供应链金融应收账款资产证券化等；特点：虽然政策支持，但有被纳入强监管的趋势。

8.其他融资产品：如保险资金、包销、资管等；特点：只要标的合适，仍存在操作空间。

当然最后需要说明的是：在政策允许的基础上，是否能成功操作一个地产项目的融资产品和资金是否能到位，融资方和资金方的“关系”非常关键，只能说“额度”属于稀缺资源，目前环境下不容易获得。2018年即将过去，做足功课，看清未来是年前每个开发商的必备功课！

2019年，西政资本与地产金融同仁共同期许、守望相助。

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

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